不動産相談.netは、住宅ローンや金融機関等の返済、滞納・遅延時の任意売却前にできることや債務整理・競売等の不動産売却相談を横浜市、川崎市等で実施中！

競売とは、住宅ローンの返済が困難になり、滞納・遅延が数ヶ月間続くと、債権者（住宅ローンを貸している人）は、住宅ローンを貸す際に自宅等の不動産に設定した抵当権に基づいて、債務者（住宅ローンを借りている）の自宅・不動産を強制的に売却することを言います。

もう少し詳しく言うと、住宅ローンが返せなくなると、銀行等の金融機関は保証人あるいは保証会社に主債務者（借りている本人）が返済できなくなったので、代わりに住宅ローン全額を一括返済して下さいと言う請求をします。

保証会社は請求があれば、滞納している住宅ローンを一括返済し、その代わり、返済した分の請求権を銀行等に変わり保有します。そして、その請求権に基づき、主債務者である本人の自宅等不動産を強制的に売却して、代わりに弁済した債務を返済してもらう！と言うものです！

競売と任意売却との違いは、裁判所が関与する点です。

また、競売は債権者側から裁判所に申し立てるのが普通です。
任意売却も債権者側から勧めてくることがありますが・・・

競売は、最初に言ったとおり、債権者側からの申立によって裁判所が競売開始決定をするものです。

従って、住宅ローンを滞納し続けると、ある日、裁判所から競売開始決定の通知が送られてきます。

自分の意思や考えとは関係のない所で話が進んでいくのが実態です。
　　　　　　　　　　　

裁判所から執行官や不動産鑑定士が現地の調査にきて、現況を伺うようになります。
その後、物件の現況調査報告書と評価書が作成され、それをもとに売却規準価格が決定されます。

この辺りから、入札期日や改札期日も設定されるので、明け渡しに関する日程等が決定してきます。

さて、ここまで来ると、これらの情報は物件明細書として公開されます。
誰もが閲覧できる状況になりますので、ここから、おかしな人がいきなり自宅に来るようなケースが発生してきます。

この辺りから、自宅周辺にウロウロする人が・・・

以前は、競売になっている物件の明細を裁判所等で入手して、そのまま、新聞折り込み広告を作ってしまうといったケースがありました。

さすがに、個人情報の問題から、このようなケースはなくなってきているようですが、いまだにご近所に声を掛ける人はいるようです。

また、競売は、任意売却より低い金額で落札されるケースがほとんどで、期日までに明け渡さなければならなくなりますが、当然引越し代等は出ません。（居座って引越し代を請求する占有屋もいましたが、現在は法律的な対処が可能です。）
また、落札金額が債務額に満たないため、債務の弁済から見ても、有利と言うわけではありません。
（無担保債権の額が多く残ると言うことです。）

滞納しているのが住宅ローンだけでなければ、法律的な債務整理を検討しなくてはいけません。

しかし、競売の開始決定通知が来たからといって、やけくそになる必要もないのです。
しっかりと、その後の生活再建を考えていかないといけません。

ここまで、競売の申立からおよそ、半年から１０ヶ月ぐらいでしょうか？

債務者が、自らの手を煩わせることはほとんどありません。
競売の申立から、自動的に「作業」は進んで行きます。

競売開始決定の通知が来たら、明渡後、自分達の生活をどうするか？
その方向性をしっかりと考える必要があります。

私は、競売開始決定通知が来てもあきらめず、捨て鉢にならず、任意売却できるよう努力すべきだと思っています。

弁護士に知り合いがいない！
破産手続きにかかる費用も大きな負担だ！
どうでもよくなった！あきらめた！

こういった理由で競売になれば勝手にやるのだからと言う方がいますが、果たしでそれで、その後の生活をきちんと立ち直らせることができるでしょうか？

任意売却することをあきらめないでください！

実際に、改札日の前日に任意売却による決済・引渡しをして、競売の取り下げをしたことが何度もあります。

任意売却することで、引越し代も出ましたし、弁護士が介入することで、
本人も安心して仕事に集中できました。
任意売却後の借家や住まいの手配も負担を最小にして用意できたので、その後の生活再建が果たせたと思っています。

果たして、『競売』と聞いて、あきらめていたらこのようなことができたでしょうか？
競売と聞いてあきらめていた状況から、生活再建できたでしょうか？

そうです！競売後の生活再建をしっかりと検討する！
これこそが、競売前、競売中に考える重要なことです！

競売開始から改札日の前日まで間に合います！

あきらめたら、進めません！
一人で抱えても知恵は出ません！

まずはご相談下さい！


住宅ローンの滞納・遅延に伴って、様々な方法や選択肢を検討するように話してきましたが、実際、何から手を付けていけばよいのでしょうか？私が考えるに、両方一箇所で相談するのが一番です！任意売却は、自宅不動産等の売却だから・・・不動産業者債務整理は・・・弁護士バラバラに相談するのは、決して効率的ではありません。これらは、タイヤの両輪だからです！片方だけ先行しても、片手落ちになる場合があります。特に、不動産業者だけに任意売却相談しても、これらの経験や取扱いをこなしているところは多くありません。また、任意売却のためと称して、不必要なリフォームを行ったり、早々と自宅から退去させるなど、悪質な例も実在しています。私は、任意売却は債務整理の方法のひとつだとは思いますが、それはあくまで『本人の生活再建がなされる』と言う前提があっての話です。従って、任意売却相談にせよ、債務整理相談にせよ！どちらが先！というものでなく、両面から検討することが一番最初に行っておくべきことです！債務整理も破産だけでなく個人版民事再生で行けるなら、自宅の売却は必要ないかもしれません！民事再生の検討はしましたか？誰だって、破産には抵抗があります。